BLOG
În acest articol îmi doresc să abordez subiectul despre evaluarea apartamentelor și anume: când este necesar să întocmim un raport de evaluare pentru un apartament, în ce scop dorim un raport de evaluare, deoarece scopul evaluării va influenţa sau va determina tipul valorii estimat.
Așadar, fiindcă ne aflam în perioada din an în care există o cerere mare pentru rapoartele de evaluare în scopul stabilirii valorii impozabile, deoarece acestea pot fi depuse la Direcțiile de Impozite și Taxe Locale în perioada de 1 Ianuarie – 31 Martie 2021.
În următoarele rânduri vă voi prezenta tipurile de evaluări imobiliare care pot fi întocmite pentru apartamente.
Evaluarea apartamentelor pentru impozitare
În evaluarea apartamentelor pentru impozitare un factor important este utilizarea bunului și tipul persoanei care deține dreptul de proprietate, fie persoană fizică sau juridică.
În cazul apartamentelor cu utilizare rezidențială deținute de persoane juridice, este necesară întocmirea unui raport de evaluare de către un evaluator autorizat ANEVAR, cu specializarea EPI, iar metoda de estimare a valorii impozabile se numește calcul administrativ. Conform codului fiscal actualizat în 2021 rapoartele de evaluare se realizează o dată la 5 ani.
Dacă apartamentul este deținut de persoană fizică și utilizarea lui este rezidențială, nu este necesară întocmirea unui raport de evaluare de către un evaluator autorizat ANEVAR, iar valoarea impozabilă este stabilită de către Direcția de Impozite și Taxe Locale pe raza căruia este localizat imobilul.
În cazul apartamentelor cu utilizare nerezidențială (fiind utilizate că spații comerciale, sedii sociale), deținute de persoane fizice, se va solicita unui evaluator autorizat ANEVAR întocmirea unui raport de evaluare pentru stabilirea valorii impozabile. Acest raport de evaluare se realizează o dată la 5 ani.
Există și situații în care apartamentele/locuințele au utilizare mixtă (atât rezidențială, cât și nerezidențială), când proprietarul va fi nevoit să solicite un raport de evaluare pentru stabilirea valorii impozabile. Similar, utilizărilor anterioare, aceste raporte se întocmesc de către un evaluator o dată la 5 ani.
Evaluarea apartamentelor în scopul garantării
Deseori creditele de la bănci și de la alte instituții financiare sunt garantate cu drepturile debitorului asupra proprietății imobiliare. Creditarea se poate face prin ipotecarea sau prin alte forme de plăţi fixe ori variabile. Așadar, când solicităm un împrumut unei instituții de credit pentru achiziționarea unui apartament (prin credit ipotecar sau programul „prima casă”) proprietatea ce urmează a fi achiziționată este garanție atașată creditului.
Rapoartele de evaluare în scopul garantării creditelor sunt elaborate de către evaluatori care au calitatea de membri titulari ANEVAR și sunt agreați de către banca finanțatoare, fiind realizate în vederea utilizării exclusive de către banca finanțatoare, în scopul supravegherii valorii ipotecii constituite, iar în acest sens se determină valoarea de piață a bunului. O evaluare solicitată pentru garantare nu poate fi folosită în alt scop decât cel menționat în cadrul raportului.
Pentru evaluarea apartamentelor, evaluatorul aplică în general două abordări, abordarea prin piață și abordarea prin venit. Prima este abordarea prin piață, metoda comparațiilor directe, ce presupune compararea preţurilor unor proprietăți ce au caracteristici asemănătoare, care au fost tranzacționate recent sau care sunt disponibile pe piață la data evaluării.
Cea de-a doua abordare în evaluarea apartamentelor este abordarea prin venit – metoda capitalizării directe prin multiplicarea venitului cu un factor adecvat acelui tip de venit. Abordarea prin venit oferă o indicație asupra valorii prin convertirea fluxului de numerar viitor într-o singură valoare prezentă.
În general această metodă se aplică apartamentelor/locuințelor amplasate în orașe în care oferta și cererea de apartamente pentru închiriere este mare.
Evaluarea apartamentelor în scopul intern
Evaluarea unui apartament este o etapă esențială în procesul de cumpărare sau vânzare. Un preț fundamentat, stabilit de un specialist și justificat de un raport detaliat, poate oferi cumpărătorului siguranța unei investiții corecte, iar vânzătorului avantajul unei tranzacții desfășurate într-un timp probabil mai scurt.
Un proprietar, oricât de bine intenționat ar fi, nu poate face o evaluare corectă și calificată a unui imobil, pe de o parte din rațiuni subiective, pe de altă parte din cauza necunoașterii aspectelor care determină și influențează valoarea unui apartament.
De aceea, evaluarea unei proprietăți imobiliare nu este o procedura care se practică doar în cazul achiziționării unei locuințe prin creditul acordat de o instituție bancara, ci și în orice altă tranzacție în urma căreia aceasta își schimbă proprietarul.
În cadrul scopului intern, un evaluator poate determina și valoarea de investiție care este valoarea unui activ pentru proprietarul acestuia sau pentru un proprietar potențial, pentru o anumită investiție sau pentru anumite scopuri de exploatare.
Cele prezentate anterior sunt scopurile cel mai des întâlnite în cadrul rapoartelor de evaluare pentru apartamente, însă, pe lângă acestea există și alte scopuri cum ar fi: evaluarea în scopul stabilirii valorii de asigurare a imobilului prevăzută în poliță de asigurare, unde evaluatorul va estima costul de reconstrucție brut, contribuind astfel la determinarea părții corespunzătoare din valoarea de asigurare; evaluarea în scopul raportării financiare unde determinăm valoarea justă a imobilului.
