EVALUAREA PROPRIETĂȚILOR IMOBILIARE

BLOG

Incertitudinea este o parte integrantă a procesului de evaluare, mai ales în perioadele de instabilitate economică, socială și geopolitică. Evaluatorii se confruntă cu provocări majore în determinarea valorii activelor, având în vedere schimbările rapide ale pieței, fluctuațiile macroeconomice și dificultatea de a obține date comparabile relevante. În România, standardele ANEVAR, armonizate cu Standardele Internaționale de Evaluare (IVS), ghidurile Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) și recomandările TEGOVA, oferă un cadru clar pentru abordarea acestor provocări.

Ce înseamnă incertitudinea în evaluare?

Potrivit Consiliului Internațional al Standardelor de Evaluare (IVSC), incertitudinea în evaluare se referă la variabilitatea rezultatelor determinate de factori precum:

• Condițiile de piață – fluctuațiile economice, modificările cererii și ofertei, riscurile politice și geopolitice;
• Disponibilitatea și calitatea datelor – lipsa unor informații precise despre tranzacțiile comparabile, volumul redus de tranzacții în anumite segmente de piață;
• Metodele de evaluare utilizate – aplicarea diferitelor metode și modele care pot duce la rezultate divergente;
• Factorii economici și financiari – inflația, ratele dobânzilor, politica fiscală și monetară.

Diferența dintre incertitudine și risc

Este esențial să facem distincția între incertitudine și risc. Riscul se referă la posibilitatea ca un eveniment viitor să afecteze valoarea unui activ (de exemplu, scăderea prețurilor în urma unei recesiuni). În schimb, incertitudinea în evaluare privește procesul de estimare a valorii la un moment dat, pe baza informațiilor disponibile la acel moment.

Standardele ANEVAR și abordarea incertitudinii în evaluare

ANEVAR, în calitate de organism profesional care reglementează activitatea evaluatorilor din România, impune respectarea Standardelor de Evaluare a Bunurilor (SEV), aliniate la Standardele Internaționale de Evaluare (IVS). ANEVAR oferă ghidaje clare privind modul în care evaluatorii trebuie să gestioneze incertitudinea:

1. Transpunerea IVS în SEV

   Standardele impun ca orice incertitudine semnificativă să fie clar explicată în raportul de evaluare.

   Evaluatorii sunt încurajați să folosească metode multiple pentru validarea rezultatelor.

2. Ghiduri și recomandări pentru situații incerte

   ANEVAR recomandă o abordare prudentă în condiții de volum redus al tranzacțiilor.

   Raportarea incertitudinii trebuie să fie explicită, mai ales în cazul bunurilor imobiliare, unde volatilitatea pieței poate avea un impact semnificativ.

3. Obligația de a documenta sursele de informații
   1. Evaluatorii trebuie să prezinte sursele de date utilizate și să justifice ipotezele sau ajustările aplicate în procesul de evaluare.
   2. Lipsa unor tranzacții recente trebuie menționată ca factor de incertitudine.

Impactul incertitudinii asupra pieței imobiliare din România

România, fiind parte a pieței globale, nu este imună la provocările actuale. Evaluatorii întâmpină dificultăți în stabilirea valorilor activelor din cauza::

1. Creșterii ratelor dobânzilor – ceea ce reduce accesul la credite și implicit cererea pe piața imobiliară;
2. Inflației ridicate – care afectează puterea de cumpărare și poate influența atât piața rezidențială, cât și cea comercială;
3. Volatilității pieței materialelor de construcții – determinând fluctuații ale costurilor de înlocuire și ale valorilor de piață;
4. Riscurilor geopolitice din regiune – conflictul Rusia-Ucraina și instabilitatea economică europeană descurajează investițiile străine în sectorul imobiliar.

Cum pot evaluatorii gestiona incertitudinea?

1. Raportarea transparentă a incertitudinii

   Evaluatorii trebuie să menționeze clar în rapoartele lor că valorile estimate sunt influențate de incertitudinea pieței.

   ANEVAR recomandă includerea unui capitol dedicat incertitudinii, cu explicații privind factorii care o generează.

2. Utilizarea scenariilor multiple

   Simulări bazate pe diverse ipoteze economice.

   Analiza sensibilității valorilor față de fluctuațiile prețurilor și ratelor dobânzilor.

3. Corelarea abordărilor în evaluare

   Abordarea prin piață – necesară, dar dependentă de existența unor informații de încredere pentru proprietățile comparabile;

   Abordarea prin venit – oferă o perspectivă mai stabilă, mai ales pentru imobile generatoare de venit în contextul stabilității pe termen mediu și lung;

   Abordarea prin cost – relevantă în cazul fluctuațiilor semnificative ale prețurilor materialelor de construcții. Cel mai recent exemplu este dat de explozia materialelor de construcții, generată de pandemia Covid.

4. Verificarea periodică a valorilor estimate

   În contextul volatilității actuale, este recomanată actualizarea periodică a evaluărilor, în special pentru activele utilizate ca garanții bancare.

Incertitudinea în evaluare este o realitate incontestabilă, în special în perioade de turbulențe economice și geopolitice. Evaluatorii trebuie să fie conștienți de impactul acestor factori și să adopte strategii care să permită oferirea unor estimări cât mai precise, în conformitate cu standardele ANEVAR. Transparența, diversificarea metodelor de evaluare și raportarea explicită a incertitudinii sunt elemente esențiale pentru asigurarea acurateței și credibilității evaluărilor în România.