De ce sunt onorariile evaluatorilor mai mici în România decât în alte piețe europene

Analiză realizată de Cristian Negrea, Head of Valuation Department, Activ Property Services

În discuțiile despre piața de evaluare din România apare frecvent aceeași explicație pentru nivelul redus al onorariilor: sunt prea mulți evaluatori autorizați, concurența este ridicată, iar prețurile scad.

Este o explicație logică la prima vedere. O analiză comparativă cu alte piețe europene arată însă că numărul evaluatorilor nu este suficient pentru a explica de ce tarifele pentru serviciile de evaluare din România sunt semnificativ mai mici.

Problema pare să țină mai degrabă de modul în care este perceput și cumpărat serviciul de evaluare.

Cât costă un raport de evaluare în România și în Europa?

O comparație orientativă realizată la nivelul mai multor piețe europene indică diferențe importante între onorariile practicate pentru serviciile de evaluare.

Ca ordine de mărime, analiza indică niveluri care pornesc de la aproximativ 100 de euro în România, comparativ cu circa 200 de euro în Italia, 250 de euro în Spania și Irlanda, 500 de euro în Franța și aproximativ 650 de euro în Țările de Jos. În Germania, pentru anumite tipuri de rapoarte, costul poate fi stabilit inclusiv în funcție de valoarea proprietății, situându-se orientativ în jurul a 0,5–1,5% din aceasta.

Aceste valori nu trebuie interpretate drept tarife oficiale sau obligatorii. Tipurile de rapoarte, reglementările, scopul evaluării și sistemele de tarifare diferă de la o țară la alta. Totuși, diferența de ordin de mărime rămâne relevantă.

Un serviciu profesional care în România poate porni de la aproximativ 100 de euro poate avea în alte piețe europene un cost de câteva ori mai mare.

Sunt prea mulți evaluatori în România?

România are într-adevăr o densitate relativ ridicată de evaluatori autorizați, raportată la populație. În analiza realizată de Cristian Negrea, aceasta se situează în jurul valorii de 19 evaluatori la 100.000 de locuitori.

Ar fi simplu să concluzionăm că o ofertă ridicată conduce automat la onorarii mai mici. Numai că experiența altor piețe arată că această relație nu funcționează întotdeauna.

Țările de Jos reprezintă un exemplu relevant. În analiza comparativă, piața olandeză prezintă o densitate ridicată a profesioniștilor din domeniu, dar nivelul orientativ al costului unui raport este considerabil mai mare decât în România.

Prin urmare, explicația „mai mulți evaluatori înseamnă automat tarife mai mici” nu surprinde întreaga realitate.

Ce cumpără, de fapt, clientul atunci când solicită o evaluare?

Un raport de evaluare nu este doar un document PDF la finalul căruia apare o valoare.

Clientul cumpără analiza datelor de piață, experiența evaluatorului, independența opiniei, timpul necesar documentării și responsabilitatea profesională asociată concluziilor raportului.

Un raport poate fundamenta o finanțare bancară, o tranzacție imobiliară, o decizie de investiție, o raportare financiară sau o operațiune care implică active evaluate la milioane de euro.

Problema apare atunci când serviciul este perceput predominant ca o formalitate administrativă.

„Avem nevoie de o evaluare. În cât timp este gata și cât costă?”

Din acel moment, selecția evaluatorului riscă să se reducă la două criterii: cel mai rapid și cel mai ieftin.

De ce competiția exclusiv prin preț poate afecta piața evaluărilor?

Atunci când beneficiarul nu percepe diferențele dintre serviciile oferite de evaluatori, prețul devine inevitabil principalul criteriu de selecție.

Un evaluator propune un onorariu de 150 de euro. Altul oferă 120. Următorul, 100.

La un moment dat apare însă o problemă economică: pentru ca un raport realizat la un tarif foarte redus să rămână profitabil, timpul alocat proiectului trebuie diminuat. O reducere constantă a timpului disponibil poate încuraja o standardizare tot mai mare a procesului.

Iar cu cât rapoartele par mai asemănătoare pentru beneficiar, cu atât acesta va vedea mai puține motive pentru a alege altfel decât după preț.

Se creează astfel un cerc dificil de întrerupt: tarife mici – timp redus – servicii percepute ca similare – presiune și mai mare asupra prețului.

Prețul evaluării și valoarea economică a deciziei sunt două lucruri diferite

Să luăm un exemplu simplu.

Un evaluator analizează un activ cu o valoare de 5 milioane de euro. O variație de numai 5% în opinia asupra valorii reprezintă 250.000 de euro.

Într-un asemenea context, diferența dintre un onorariu de 300 și unul de 600 de euro devine foarte mică raportată la impactul economic al deciziei pe care raportul o poate susține.

Cu toate acestea, serviciile de evaluare sunt uneori negociate pentru diferențe de câteva zeci de euro.

Acesta este unul dintre paradoxurile profesiei: impactul economic al opiniei de valoare poate fi foarte mare, în timp ce costul analizei care stă la baza acesteia este supus unei presiuni permanente de reducere.

Ar trebui toate evaluările să coste la fel?

Nu. Iar aici apare o altă problemă importantă.

Evaluarea unui apartament standard și evaluarea unei clădiri comerciale sau a unui portofoliu de proprietăți de zeci de milioane de euro nu presupun același volum de muncă, aceeași complexitate sau același nivel de responsabilitate profesională.

Modelul întâlnit în anumite segmente ale pieței germane este interesant tocmai pentru că pune în relație valoarea proprietății și complexitatea serviciului cu nivelul onorariului.

Acest model nu trebuie neapărat transferat în România. Principiul din spatele lui este însă relevant: complexitatea, responsabilitatea și miza economică a unei evaluări ar trebui reflectate și în modul în care este remunerat evaluatorul.

Care este, de fapt, problema pieței de evaluare din România?

Poate că întrebarea nu este „De ce avem atât de mulți evaluatori?”, ci mai degrabă:

De ce serviciile de evaluare sunt cumpărate atât de des aproape exclusiv pe criteriul prețului?

Și există o a doua întrebare, la fel de importantă: ce poate face profesia pentru ca beneficiarii să înțeleagă diferența dintre un raport și altul?

Responsabilitatea nu aparține exclusiv clienților.

Dacă evaluatorii își prezintă serviciile ca pe un produs standard, piața va ajunge să le cumpere ca pe un produs standard. Dacă, în schimb, explică mai bine analiza, experiența, responsabilitatea și riscul profesional aflate în spatele unei opinii de valoare, discuția se poate muta treptat de la „cât de ieftin?” la „ce valoare primesc pentru acest onorariu?”

Comparația cu alte piețe europene sugerează că numărul evaluatorilor nu este singurul factor care determină nivelul tarifelor.

Poate că adevărata diferență nu este cât de multă concurență există pe piață, ci pe ce aleg profesioniștii să concureze: preț sau valoarea serviciului oferit.